第97章 黑雲壓城城欲摧：嚴峻的房地產形勢

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，確保市場秩序良好。政府可以採取措施限制房價上漲，加大土地供應面積，將房價真正的降下來，而不是期望房價還能繼續穩步上漲，最好每年房價的降幅控制在5%左右，大家齊心合力拆房地產泡沫蓄水池的磚頭，慢慢拆，一層層拆，慢慢地捅泡沫，這樣才能有效地抑制投機行為。現在各級政府主要依靠土地財政，有關領導必須看到這種嚴重的弊端，建立中央和地方的合理有效的財稅分配體系，讓各地政府及早擺脫土地財政這種“財政鴉片”。時不我待，刻不容緩，否則後患無窮。

2. 穩定金融體系：確保金融系統的穩定和健康發展。監管機構應加強對金融機構的監督，規範房地產相關貸款和金融產品的發放，防止風險積聚。據說最近要公佈房地產金融領域的“三條紅線政策”，第一條紅線是不含墊款的資產負債率不應大於70%；第二條紅線是淨負債率不應大於100%；第三條紅線是現金與短債之比不應小於1倍。

根據“三道紅線”的觸線情況，將分為紅、橙、黃、綠四檔，紅色檔三條紅線都觸碰到了不得新增有息負債。橙色檔碰到兩條線負債年增速不得超過5%。黃色檔碰到一條線，負債年增速不得超過10%。綠色檔三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。

設立這三條紅線的初衷是好的，這些紅線的設定旨在遏制過度的借貸和風險積累，以控制房地產市場的泡沫化和金融風險。透過嚴格執行這些紅線，政府可以促使房地產企業更加謹慎地運營和融資，有助於維護金融穩定和市場健康發展。

但是，制定政策者並沒有考慮到市場的實際情況，而是慣性地採用“一刀切”的辦法，其實施後果令人堪憂。

首先，資金來源紅線。房地產企業的資金來源不得過度依賴銀行貸款。這意味著房地產企業在資金方面需要多元化，不能過度依賴銀行貸款來進行樓市投資和開發。實際上，房企尤其民營房企，由於拿不到國企那種低息貸款，早就在各種金融市場融資，最高利息已經達到20%以上。至於資產負債率，在各家上市房企的年度中期報表可看出，80%的企業的資產負債率超過了70%。這些企業的現金流基本依靠融資，現在斷了融資這條生命線，如同宣告這些企業破產。

對這樣的企業，我們不應該“一刀切”地斷血，而是應該想方設法降低這些房企的資產負債率。譬如，這些房企均囤積了大量的土地資源，政府能不能採取一些手段，將這些積壓的土地透過市場盤活換取現金，從而降低企業的負債。當然，處理這些舊地，不如拍賣新地塊溢價高，然而，大家應該明確，政府可是非盈利的機構，為公民服務才是其根本。還有，有關部門可以協調組織將資產負債率過高的企業，透過資產打包形式，在金融市場流通，尤其是國際金融市場。因為中國的房企在國際金融市場的融資比例最大，國際金融機構為了自身利益，會傾力合作的。透過國家金融市場分擔風險，也是最好的辦法之一。

只要有關部門能真心協助降低房企的資產負債率，至於槓桿率紅線和債務償還紅線問題也就迎刃而解。

3. 最佳化土地供應：合理規劃土地供應，確保土地資源的合理利用和平穩供應。政府可以加大土地開發力度，增加供應量，降低房價波動性。改革開放以來，中國的經濟永遠是過剩經濟。只要看到某個行業有前途，各種資本就會蜂擁而至，近年的光電產業、LEd、風電等，都是過度競爭的結果。房地產市場也一樣，增加供應量，最佳化相應的地塊基礎設施配置，房價必然會降下來，泡沫就會越來越小。

4. 多元化產業結構：鼓勵城市多元化發展，減少對房地產行業的過度依賴。引導資金流向多樣化的產業，促進經濟的可持續發展。

5. 國際合作與交流：加強國際間的合作與交流