第68章 茶煙細楊落花風：凡事可交易

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ets是非常不錯的專案，沒有招商資源的公司無法操作，而且從市場的長遠發展來看，outlet這種業態不同於其他實體商業，具有相當強的生命力。我們絕不能放棄這種機會。我的意見是第一個outlets專案，先有創新地產獨立開發，獨立運作，待時機成熟再與資本方合作。資產溢價的前提是我們的經營出色，不能為了輕資產而輕資產，輕資產運營的關鍵不是輕資產而是運營。董事會已經決定由你挑頭建設商業運營公司，這方面的成功與否就看運營公司的未來表現。”

第二天的董事會上，我將別墅地塊的詳情向董事會成員做了簡報。董事會投票結果是儘快拿地，除了透過奧特萊斯專案炒熱地塊外，同時開發周邊土地，將此區域建設成為盛京首席溫泉度假區。

董事會接受了我的建議，將集團的投資部和前策部合二為一，組成投資論證部，同時增加客研功能，此部門也直接歸我領導。盛京的溫泉專案順理成章地成為投資論證部首個專案。

經過部門的反覆論證，我們將盛京溫泉專案命名為“盛京金湯溫泉小鎮”，產品定位分析主要結論：

倡導理念：“都市村莊”

推崇的是現代、時尚、返璞歸真的生活方式；

提供的是自然、生態、環保、換了的休閒場地；

倡導的是自我、個性、純淨的魅力空間；

引領的是專業、合理、前瞻的開發理念。

社會形象定位則為：

城市名片：結合地域特點，構建不可複製的建築群落和具有度假意義的休閒專案，使專案成為現代休閒地產開發典範；

城郊客廳： 是廣大消費者度假、購物、休閒、娛樂、聚會、商務的場所；

時尚文化： 結合基地特有元素，引入時尚元素。

功能定位：集度假、餐飲、娛樂、休閒、居住為一體的大型休閒綜合體。

本專案總建設面積78.12萬平方米，其中地下公建和人防工程（用於裝置用房和停車場）13.24萬平方米。

地上部分64.88萬平方米，主要內容包括：

五星級溫泉酒店 5.00萬平方米（自持物業）

溫泉中心 4.00萬平方米（自持物業）

奧特萊斯 21.80萬平方米

洋房及別墅 34.08萬平方米

專案總投資人民幣38.80億元。其中自有資金投入12.00億元。洋房及別墅銷售收入70.72億元。

專案啟動資金 12.00 億元

投資利潤率 70.24%（ 未含7.2億元沉澱資產）

投資利稅率 91.55%

資本金利潤率 293.63%

財務內部收益率（稅前） 39.29%

財務淨現值（i\\u003d15%，稅前） 86,944.45 萬元

投資回收期（稅前） 3.48 年

如此漂亮的資料讓董事們興奮不已，投資方案當即全票透過。

效率極高的朱爽在大象的協助下，迅速辦理了土地證。

經與董事長商議，為節省時間，奧特萊斯部分的設計直接委託給查爾斯，而溫泉中心、溫泉酒店以及洋房和別墅的設計任務，則委託給山田建設。

儘管如此，我對盛京專案的寫字間和五星級酒店的資產處置依然憂心忡忡。

盛京做為老工業基地，風光不再，尤其民營企業的發展與南方沿海城市相距甚遠，目前盛京市內寫字間的空置率已經超過了40%，寫字間的前景令人堪憂。

盛京並非旅遊城市，近幾年商旅人士光臨盛京的數量也逐年降低，外加盛京五