第89章 楚楚，哪個屁股大？

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，金融部門不斷加大對房地產信貸的投放。

今年的18號文一出，我判斷未來的房價一定會快速的上漲，因為國家需要一個蓄水池來積澱超發的M2，來抑制通脹……”

吳楚之開始了滔滔不絕，將斯文森勸說他的那套摻雜自己的理解，原原本本的說了出來。

楚天舒聽後沉默良久，拿起桌上的沉香手串把玩起來。

吳楚之也不著急，確實，這事的理解是需要時間來消化的。

“楚楚，你玩真的？”

吳楚之知道，小舅這話並不是在否定他的想法，而是詢問著這事的他自己的決心。

吳楚之點點頭，“玩真的。一則是資金確實閒置，無論怎麼理財都跟不上通脹的速度，二則是我確實看好未來房地產的發展。

別的不說，光看看我們錦城，去年房價才多少？每平米1900元，現在房價多少？前段時間科華南路開的盤，均價都3700元了。”

楚天舒摸著下巴，蹙著眉頭，“你覺得這個漲勢會繼續下去？”

為了勸說楚天舒，吳楚之是做足了功課，從揹包裡面掏出膝上型電腦開啟，點開EXCEL，

“這是我統計的最近錦城、燕京、華亭的土地成交價格。比如錦城，很多地塊的成交樓面價格已經突破2000元，高新區已經突破2500元。

也就是說，如果按照我爸他們說得售價約等於樓面價的2.5倍，來看，這批地塊的房價會在5000到6000元。”

其實，實際並不止2.5倍，這只是一個根據年代經驗的估算。

房價的價格精準定位由多種多樣要素組成的。

也就是由土地花費、建安工程費、稅費及銷售費用、純利潤、服務費及開發費、公共***設施費、企業所得稅、市場銷售費、前期工程費、基礎設施費等10種要素組成的。

土地成本費佔房地產業專案成本佔比40%上下，並且這也要看土地是根據哪些方式取得的，如果是根據市場競爭激烈競拍，土地成本費有可能佔到專案成本的60%上下乃至高些。

樓板價格簡言之僅僅房地產商的一個成本計算的一個資料資訊，談不上市場銷售價格的一切參照。

市場銷售價格的參照，大量的是隨行就市，有些人得出了一個大約的最佳化演算法，樓板價格乘於1.8也罷，是2.5倍也罷，全是大約的估計，也會伴隨著時間的變化越來越沒有規律性。

與自拍杆不同，楚天舒聽得很仔細，也問得很細緻。

他原本的理解是吳楚之只是買點樓盤期房，沒想到他會大比例的購入拆遷房。

這中間的風險很大。

拆遷隨處可見，但是拆不動而最後放棄的，也比比皆是。

楚天舒沉默了一會兒，忽地抬頭笑道，“既然你這麼看好這個行業，為什麼不搞個房地產開發公司？

你也說過這是個高資金槓桿行業，賺取的是乘數效應，那麼我們這個時候介入進去，不正是一個好時機？

如果你擔心人手不夠，房地產公司可以我來牽頭做，正好還有一幫老兄弟現在閒著沒事幹。”

吳楚之萬萬沒想到小舅會這麼想，這個問題讓他有點抓瞎。

對啊，為什麼不直接搞房地產呢？

吳楚之趕緊勸說著，“小舅，算了吧，你還是多活幾年吧。要是你覺得無聊，你去打打麻將也好。”

楚天舒嗤笑了一聲，“打麻將？算了，腰痠背痛的，而且提不起興趣。我還是休息休息，等著抱孫玩兒。

來，說說，為什麼你不想做這個行業。”

他也看出來了，吳楚之似乎對這個行業有點牴觸。

吳楚之沉默了一會兒，緩