第1章 紅顏一怒縱身跳：兩位美女欲輕生

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今天發生了兩件大事兒。第一件事兒，我成功地在公共場合被稱為女士；第二件事兒，我離開了京都，被毫無徵兆地調往我的家鄉——盛京市的一個專案任總經理。

第一件事兒充滿了戲劇性。就在昨天，住建部某位副部長，我的莫逆之交，正在舉辦一個全國性的房地產論壇，其中，關於城市綜合體部分的發言者，因故不能出席。我臨危受命在論壇上做演講，題目為“中國城市綜合體未來發展趨勢”。論壇的講演者不是業界翹楚，就是行業知名學者，只有我是入行方五年的新兵。我當然毫不猶豫地推脫，電話裡的副部長厲聲說道：“這方面，沒有比你更合適的人選了，幫不幫大哥救場，就看你的表現了。”說罷，放下了電話。

來不及寫稿，我準備了五點提綱，正在臺下候場。

一襲晚禮服的俏麗主持人，眨著被拉長的睫毛介紹道：“下面有請本次論壇的最後一位嘉賓，著名綜合地產操盤手張曉宇女士上臺講演。”

主持人話還未說完，會議總監用口型示意道：“錯了，錯了。”

主持人立馬心領神會：“有請著名綜合地產操盤手張曉宇小姐上臺講演。”

《星球大戰》主題曲響起，我只能走上了舞臺，全場鬨堂大笑。

我不以為然地調侃道：“很榮幸能出席今日的盛會，能有機會向各位前輩們請教地產開發問題，更加榮幸地是人生首次被稱作女士，而且美女主持糾正的好，我的確沒有結婚，稱小姐更恰當。”

臺下的笑聲更加猛烈了，場上嚴肅的氣氛緩和了不少。

“現在就將我5年來，在京都從事綜合體開發的經驗和體會分享給大家，並就未來城市綜合體發展趨勢，與各位探討一下，歡迎各位前輩斧正，也歡迎在座的各位板磚伺候。”

我先簡要回顧了國際、國內綜合體的發展歷程，又闡述了目前國內綜合體發展的瓶頸和痛點，接著論述起城市綜合體發展的趨勢。不出所料，最後有關趨勢的論述，引起了極大的爭議。

我論述道：“城市綜合體的主要作用不是城市地標，而是為了減少交易成本，節省交易時間的必要舉措。其核心要旨就是‘10分鐘生活圈’，讓人們生活、工作均在10分鐘可達的生活圈內完成。其中，購物、餐飲、服務等配套設施的完善與否，將是綜合體開發成敗的關鍵。”

“其中，綜合體的購物中心，必須放棄百貨業態那種追求平效的規劃模式，而是注重休憩的重要性。購物中心未來發展趨勢一定是場景化、社交化的城市公園。”

到了提問互動環節，各位專家紛紛發炮。

燕京大學某教授說道：“城市規劃必須遵循功能分割槽的原則，將居住區、商務區、商業區嚴格區分開來，你的發言顯然違背了這一規律，是外行的謬論。”

我一臉謙恭地說道：“感謝您的意見，請各位注意，交易成本降低這一城市發展的重要意義。大家應該知道，交易效率與交易成本的關係為成反比關係，即交易成本愈高，交易效率愈低；反之，交易效率愈高，交易成本則降低。二者之間的關聯主要體現在：第一，交易成本度量了完成交易活動所需的時間、財力或物力投入，重在強調成本投入，而交易效率度量了完成交易活動時間的多寡或質量優劣，重在強調速度的快慢。第二，完成一個經濟活動所付出的成本與交易成本正向相關，而時間的投入與交易效率負向相關。”

臺下一位學者高喊道：“我贊成張老師的觀點，在座的不知道京城目前的交通阻塞現狀嗎？不知道京都地鐵每天2000萬流量嗎？時間成本人為提高，是對交易效率的謀殺行為。”全場一片掌聲。

燕京大學教授顯然不甘心在此場合遭此非議：“小張同學，你對購物中心的理解，顯然是外行的觀點，