第100章 無可奈何流拍去：意料之中的拍賣

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土地拍賣會在上海航空的一家度假酒店內舉行，因為此塊地原屬於上海航空，在此進行拍賣也屬順理成章。

拍賣由上海聯交所主持，拍賣性質屬於股權收購。

專案地塊性質為住宅用地，佔地面積約17,557.3 m2，容積率2.5，,地上總計容建築面積不大於43,893 m2，綠地率不小於35%，建築限高60米。

本案地塊為民航置換用地，上海民航置業有限公司於2014年簽訂土地出讓合同，土地出讓金2.7億元，原始樓板價6111元\/㎡。

2015年取得土地證及建設用地規劃許可證，土地所屬權在上海民航置業有限公司名下。原方案於早年報批，由於機場聯絡線暫停擱置，需重新方案設計報批。目前為淨地狀態，地上無待拆遷建築。

上海航空建設管理有限公司（專案公司的全資母公司）100%股權轉讓，股權對價10億元，需承接2.93億元債務（2.82億元股東借款，1000萬銀行委貸，80萬銀行利息等），合計12.93億元，摺合樓板價元\/㎡。如成交獲取，則另需支付交易服務費2500萬元（股權交易價款的2.5%）。

這裡的上海航空建設管理有限公司，實為上海航空旗下的全資子公司，而所謂的上海民航置業也在上海航空名下。拍賣說明書未披露的是，此地塊原為上海航空下的民航職業技術學校，2014年，上海航空經過一系列操作，將劃撥的土地變性為住宅用地，又透過內部關聯交易，形成今天的土地持有情況。

在去拍賣會現場的路上，王伶俐遞給我一個規劃方案，原來，漢澤華東公司，已經就此地塊進行了詳細的“強排”方案。

規劃共有三個戶型，分別為130平方米、160平方米和180平方米。總戶數280戶，住宅總建設面積4.22萬平方米，配套面積0.24平方米。預計總銷售收入（含地下車位）為39.62億元，利潤總額為16.06億元，銷售淨利潤為30.41%。令人吃驚的是，由於原始樓面價較低，只有六千多元，專案還得繳納土地增值稅和所得稅15.2億元。

從資料分析看，利潤和利潤率相當可觀。然而，倘若市場形勢發生變化，其實際盈利情況就很難說了。

我看罷這些資料，沒有發表意見，而是問王伶俐：“華東公司預計的止拍價格為多少？”

王伶俐答道：“15.5億元，這個價位已經透過了總部審批，再高了風險就大了。”

進入拍賣現場，五星級酒店的會議廳充滿了莫名的緊張氣氛。照明燈光柔和而溫暖，透過玻璃牆可以看到外面的城市建築，如鋼筋水泥森林，透出隱隱的殺氣。參與土地拍賣的房企有7家，眾多競拍者們坐在寬敞的座位上，期待著即將開始的激烈競爭。

拍賣師微笑著登上講臺，聲音洪亮而鏗鏘：“尊敬的各位競拍者，感謝大家蒞臨今天的土地拍賣會。今天我們將見證一場重要的競拍，徐彙區所剩無幾的住宅用地，不知名落誰家？”

隨著拍賣師的話語，舞臺上的螢幕顯示出土地專案的詳細資訊。主持人耐心地介紹著土地的規劃用途、面積和周邊的配套設施，引發著參與者們的竊竊私語。每個人都沉浸在自己的思考中，他們手中的競拍牌急切地等待著被舉起，展示自己的勢在必得。

看到此情景，我暗忖道：“這些公司都瘋了，估計今天的拍賣價肯定突破16億元。”

拍賣師宣佈拍賣開始，競拍正式拉開了帷幕。

起拍價格剛剛報出，就有一家競買者直接將總價提到13.5億元，接著每次加價為1000萬元，到15億元時，7家競買者沒有一家退出。競拍進入了高潮階段，隨後的每次加價都讓人心跳不已，緊